Opšti pojmovi

Fidges_doo_1

U Kantonu Sarajevo, održavanje zajedničkih dijelova zgrada i upravljanje zgradama regulisano je Zakonom o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom (“Službene novine Kantona Sarajevo”, br. 03/12).

Osnovne oblasti koje ovaj zakon reguliše su:

– uloga etažnih vlasnika

– pojam upravljanja i upravitelja

– predmet održavanja

– finansiranje održavanja

– pravni aspekti održavanja

– obaveze svih učesnika u održavanju

– podzakonski i provedbeni akti ovog zakona

Zakonom o održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom (u daljem tekstu: Zakon) utvrđuju se zajednički dijelovi stambene i stambeno-poslovne zgrade, sredstva za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanje zgradom, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, međusobni odnosi etažnih vlasnika, obaveze Grada, općina, javnih preduzeća, vlasnika novoizgrađenih zgrada i investitora u održavanju zajedničkih dijelova zgrade i upravljanju zgradom.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade i upravljanje zgradom je javni interes, u cilju zaštite života i sigurnosti ljudi i imovine.

Uloga etažnih vlasnika

Etažni vlasnici su nosioci svih prava i obaveza na stambenim objektima, odnosno zgradama i ulazima.

Status etažnog vlasnika dobija se otkupom ili kupovinom, odnosno prenosom vlasništva nad nepokretnošću, odnosno stana. Kupovinom stana etažni vlasnici postaju, kako vlasnici stana tako i učesnici u vlasništvu zajedničkih dijelova zgrada.

Shodno tome prirodno pravo i obaveza etažnih vlasnika je da stvaraju uslove za održavanje zajedničkih dijelova zgrada, u skladu sa Zakonom.

Po stvaranju uslova za održavanje Zakon podrazumjeva, naročito:

– izbor upravitelja na skupu etažnih vlasnika

– izbor predstavnika etažnih vlasnika

– uplatu naknade za održavanje

– poštovanje procedura prijave kvarova i ostalih vezanih procedura

Pojam upravljanja i upravitelja

Zakonom o održavanju zajedničkih dijelova zgrada i upravljanju zgradama određeni su uslovi za pravna lica koja se mogu baviti poslovima održavanja, te im je dodjeljen naziv upravitelj.

Upravitelji moraju ispunjavati kadrovske, tehničke, pravne, finansijske i ostale uslove u skladu sa Zakonom da bi im nadležno Ministarstvo stambenih poslova dodjelilo Certifikat za obavljanje poslova upravitelja.

Predmet održavanja

Predmet održavanja su zajedničkih dijelovi zgrade:

– konstruktivni elementi zgrade

– zajedničke prostorije zgrade

– instalacije zgrade

– uređaji u zgradi

– i ostali zajednički dijelovi zgrade

Održavanje zajedničkih dijelova u zgradama obuhvata tekuće održavanje, velike popravke, hitne intervencije, nužne popravke, intervencija poslije prirodne nepogode i investiciono održavanje.

Finansiranje održavanja

Osnovni izvor za finansiranje održavanja su uplate naknade za održavanje etažnih vlasnika.

Cijena održavanja utvrđuje se Odlukom Vlade Kantona, na prijedlog Ministarstva stambene politike Kantona Sarajevo, a iskazuje se po m2 stambene površine.

Dodatni izvori finansiranja su vanredne uplate etažnih vlasnika, Prihodi od izdavanja u zakup zajedničkih dijelova zgrade, pozajmica, kredit,budžet općina ili Kantona i donacije.

Pravni aspekt održavanja

Osnovni pravni aspekti su:

– za etažne vlasnike: izbor upravitelja, plaćanje naknade za održavanje, izbor predstavnika etažnih vlasnika, poštovanje procedura prijave kvarova, gazdovanje ulazom/zgradom u skladu sa propisima

– za upravitelje: održavanje tehničkih, kadrovskih i ostalih uslova za uspješno vršenje funkcije održavanja, upravljanje finansijskim sredstvima ulaza u skladu sa Zakonom, izvještavanje etažnih vlasnika i nadležnih organa u skladu sa Zakonom, vršenje poslova održavanja u skladu sa tehničkim i sigurnosnim propisima,

– za nadležne organe: vršenje nadzora nad radom upravitelja, donošenje provedbenih podzakonskih akata, obezbjeđenje dodatnih sredstava iz budžeta općine i Kantona za velike opravke.